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房开企业税务管理难,有哪些优化对策?
房产 2023-03-09 房产达人

  房地产企业是我国重点纳税企业,对于拉动地区经济发展发挥着重要作用。但近年来,国家为了调控房地产市场,针对房地产行业出台了一系列税收政策。在加强市场交易管控的过程中,由于开发项目涉税种类较多、税务成本较高,因此,房地产企业历来都是税务机关稽查的重点。为了合法控制纳税成本、降低税务管理风险,逐步完善税务管理体系尤为重要。本文以房地产开发企业为例,分析税务管理工作中存在的难题,并提出针对性的改进建议。

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  一、房地产企业税务管理存在的难题

  (一)税务管理体系有待健全

  从管理意识层面来说,房地产开发企业普遍存在着风险意识淡薄、危机驱动意识不强等问题。尤其在税收政策不断改革的当下,如果企业对重点涉税环节缺乏监管,不仅会增加不必要的纳税成本,还可能会给企业带来诉讼风险。例如:房地产企业在签订材料合同、施工合同以前,对合同的风险评估往往以法务部门意见为主,财务部门与税务部门参与较少,没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响,则会影响企业的成本与效益。从管理组织层面来说,部分房地产开发企业的税务管理工作由财务部门兼任,而财务会计的主要职能是会计核算、报表编制、财务报销等。财务会计人员对税务管理以及税收政策了解不够充分,再加上财务部门与业务部门存在知识壁垒,税务筹划方案的可操作性有待提升。

  (二)票据管理环节缺乏控制

  在国家实施“营改增”政策以后,各行各业都能够享受到进项税抵扣政策,但需要出具增值税专用发票作为抵扣凭证,因此,票据管理将直接影响到企业的税务管理水平。但在实践过程中,部分房地产开发企业尚未将票据管理工作落实到岗位层面,也没有针对不同类型的票据凭证进行分类管理。尤其在采购环节,无论是物质还是设备引进,都需要供应商开具专用发票。如果企业在选择供应商的过程中,没有考虑到供应商是否具备一般纳税人资质,在交易完成以后则不能获得抵扣凭证。另外,增值税专用发票从业务部门流转到财务部门,还需要经过信息核对、交易核实以及分类保管等工作。而房地产开发企业中,还存在着发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等违规行为,在后期项目清算阶段出现进项税抵扣不足的问题,会直接造成企业税务成本虚高。

  (三)税务管理人才短缺

  对于房地产开发企业来说,由于经营项目的特殊性,在税务筹划阶段,企业的计税方式、征纳方式、税务筹划风险点等工作也更加复杂,需要企业配备高素质的专业人才开展

  税务管理工作。但现状是行业人才匮乏,而房地产企业缺乏完善的人才培养机制,税务管理工作无法适应政策环境的要求;同时,企业的大部分税务会计人员处于信息链的末端, 对环境变化缺乏控制力,不能准确及时地掌握政策内容、了解税务筹划边界,不仅会出现税务管理操作不规范的问题, 甚至还会给企业带来税务风险。

  二、房开企业税务管理优化对策

  (一)对业务环节的税务管理

  1、项目开发阶段。房地产企业在项目开发阶段需要经过土地使用权转让、前期市场调研、施工方案规划、施工项目立项报审、开工建设等环节,但前期准备阶段涉及税种不多, 主要对开发项目的组织形式、开发模式等内容进行筹划。具体来说,在项目组织形式选择层面,房地产开发企业的下属公司一般采取设置分公司或设置子公司的方式,有时候也针对开发项目直接成立项目部门。组织形式的差异化使得企业的纳税成本也存在着差异性。例如:如果企业针对开发项目设置了子公司,子公司可以承担独立纳税的职能,且后期项目转让也相对方便;如果企业针对开发项目设置了分公司, 分公司需要与总公司合并纳税,共同承担纳税义务与纳税风险。但分公司与总公司的利润与亏损可以进行互抵,且税务机关对分公司监管相对宽松。在项目开发模式选择层面,房地产企业的开发建设形式包括自行开发、合作开发、房屋代建等。此外,依据税收政策相关规定,现行的房地产企业在委托他人代建房屋项目中,代建房在竣工结算以后收取的这一部分收入可以免征土地增值税。因此,建议房地产开发企业选择定向开发模式,可以充分享受这一项税收优惠政策。

  2、项目建设阶段。由于大部分房地产开发项目建设周期较长,涉及成本内容和可扣除项目较多,在这一阶段的税收筹划工作主要围绕采购环节和分包环节。一方面,在引进物资的过程中,供应商资质评价指标除了要考虑产品质量、产品价格、供货时间等基本内容,还要确定供应商的纳税资质, 即是否具备开具增值税专用发票的能力,确保采购环节的成本费用可以在后期计入进项税抵扣范畴之内。另一方面,在与施工单位签订合同的过程中,要确定合同主体、审查合同内容,注意纳税人身份、单位业务、计价方式等重要信息, 并确定单位报价是固定报价还是据实结算,付款周期与工程施工进度是否一致等问题,确保合同条款设计符合税收筹划的要求。

  3、项目销售阶段。房地产企业在对已经建成的房产进行销售时,主要的交易方式包括销售、持有和出租。在销售阶段涉及税种较多,包括增值税、所得税、印花税等。在这一阶段,企业的税务管理工作应当从以下几个方面展开:

  其一

  , 合理设置销售价格。房产销售价格将直接影响到企业的土地增值税和所得税税额。其中,土增税计税方式采取超率累进税的计税方式,因此销售价格制定要考虑到价格临界点对税务成本的影响。例如:税法规定,普通住宅增值率不超过20% 的情况下,可以享受免除土地增值税的优惠政策。房地产企业可以以 20% 作为销售定价的临界点,合理设置普通住宅的销售价格。

  其二

  ,合理选择销售方式。例如:对精装房和毛坯房交易进行筹划,企业可以将精装房的装修工作外包给建筑公司,以毛坯房的销售价格作为销售收入,企业只需要缴纳增值税与土地增值税,这一方法也能够为企业节省税务成本。

  其三

  ,确定合适的促销活动。税法规定,企业在采取与“买一赠一”相似的促销手段开展销售活动时,可以将产品的总销售额按照其公允价值的比例进行分摊,并以此作为销售收入确认。基于这一政策,企业可以选择“买房赠装修”的促销方式,控制房产的销售定价,但向客户收取一定的装修费用。而房产售价计入土地增值税时所适用的增值税率级次相对较低,甚至可以适应于不超过20% 的免税政策, 能够有效达到节税的目的。

  4、项目清算阶段。在工程项目竣工结算以后,房地产开发企业需要对项目开发阶段的成本内容进行归集,进行土地增值税清算。在这一过程中,由于建设阶段所涉及的成本费用与扣除项目较多,企业需要充分掌握土地增值税相关的税收政策,将经营活动中的成本费用细化为税前全额扣除、税前限额扣除和税前不得扣除三个部分。企业要注意可扣除项目包括土地使用费用、土地开发成本费用、新建房及配套设施费用、旧房及建筑物评估价格、与房地产转让相关的税金、财政部规定的其他扣除项目等。在计算过程中,房地产企业还要注意区分房地产开发成本和房地产开发费用,对项目开发直接相关的成本要素进行列支,并合理归集开发费用,基于土地增值税相关政策开展筹划工作。

  (二)对企业层面的税务管理

  逐步完善税务管理体系。一方面,房地产开发企业应当充分了解当前税收环境政策对企业经营效益的影响,从管理理念转变入手,企业管理层人员可以采取下发文件、组织宣传等方式,要求业务部门配合税务管理工作,加强对重点涉税环节的监督;同时,针对税务管理工作制定标准化的操作规范与流程,制度内容可以包括不相容岗位分离制度、纳税申报流程、税务筹划方案汇报制度、关键作业流程监管制度、发票管理制度等,为税务管理工作提供制度依据。另一方面, 房地产企业应当在财务部门中设置独立的税务管理小组,专门负责税务工作,主要职能涵盖税务咨询、税务筹划、纳税申报材料管理、联系税务机关等,并建立快速反应机制,主要应对突发税务事件或税务机关的稽查。当然,税务管理工作与业务活动联系较为解密,企业还应当调动业务部门的参与积极性,要求税务管理小组与业务部门要加强日常沟通, 及时了解一些业务活动的信息,打破知识壁垒,共同制定税务筹划方案。通过逐步完善税务管理体系,能够提升管理层到执行层对税务管理工作的重视程度,也能够确保税务筹划方案的可操作性,对于企业全面提升税务管理水平发挥着重要作用。

  加强发票与档案的管理工作。加强发票与档案管理将直接影响企业税务管理工作的有效性。因此,在“营改增” 政策环境下,房地产企业应当重视对增值税发票的管理工作。除了合理选择供应商以外,还需要对增值税专用发票的日常管理工作进行明确规定。例如:当采购活动进入质检入库环节以后,业务部门必须要及时将增值税专用发票转交给税务管理小组,由税务会计人员对发票上的交易信息和发票的真实性进行二次核实,并与普通发票进行区别管理。另外,房地产企业的税务档案包括税收政策、专用发票、项目合同、财务报销凭证、税务文书等。在管理过程中,房地产企业应当针对涉税档案管理设置专业岗位,关注档案信息的动态变化,并结合档案信息确定企业业务的涉税风险点和风险发生概率,纳入风险库当中,为税务风险管理工作提供信息支持。

  配备高素质的管理人才。针对税务管理人才资源匮乏的问题,房地产企业需要在内部建立人才培养机制,以税收政策解读为主题,定期开展培训活动和研讨会议,要求税务会计人员充分掌握现行的税收政策内容,并了解供应链上下游行业的税收政策变化情况。在此基础上,通过日常考核、人员激励等方式,调动税务会计人员的学习积极性,不断提升税务管理水平。此外,房地产企业也可以引入第三方会计机构,参与税务筹划工作,并为企业税务管理提供更专业的建议。

  综上所述,在我国税制改革不断推进的当下,税务杠杆调节必然会影响到房地产企业的经营与管理。因此,房地产开发企业应当重视税务管理工作,基于税务管理现状与存在的问题,分别从业务层面和企业层面开展税务管理工作, 充分利用税收政策实现降本增效,全面提升企业的管理水平。

  低利润下的房地产税务管理思路

  “哪怕只有1个点2个点的利润,我们也得拿地”。这是前段时间一位房地产公司的大佬说的,这也是国内大部份房地产公司现状的真实写照。这么高代价的拿地,后果又是什么?“不拿地等死、拿了地是死缓”,如此低的利润,稍一不慎,等项目整盘清算后,谁又能保证不是亏损的呢?

  在如此低的利润下,地产项目的税务管理显得更加重要。可以这么说,一个房企在融资成本既定的情况下,税收的管理,直接决定了一个项目的盈和亏。在这种新态势下,地产的管理层、地产直接负责税务管理的财务和税务人员,应该做些什么呢?

  一、象重视拿地和融资一样重视税务管理

  房开企业的税收,与工业、商业等其他行业相比,具有独特的个性。房开企业的“一个公司开发一个项目”的开发运营模式,决定了所得税“亏损可弥补”规则,在房开企业中是很难实现的。超高税率的土地增值税,以及土地增值税不按公司和项目整体计算的方式,决定了哪怕亏损的项目,也有可能要缴纳巨额的土增税。再加上增值税、所得税、土增税三大税种都采用预缴的方法(通俗说法),直接加重了房地产行业的税负。

  房地产行业的税收成本,是总成本中的一个重要组成部份,哪怕亏损的项目,该缴的税还得缴,何况缴出的税里面,有多少是错缴、早缴、不应该缴的呢?能拿地、会融资、善销售、会税务管理,是现阶段的房地产行业必备的生存之道。

  二、税务管理的全流程管控

  有多少项目,房开企业自己算出来是可以退还土增税的,到税务局一审,都成了补税的项目;有多少项目,一被税务稽查,形形式式的问题都暴露出来了。为什么这么多地产公司都经不起税务局的“大考”?究其原因,忽视过程的控制,结果是所有的问题到最后集中爆发。

  地产项目的开发周期,一般要经历二三年以上的时间,开发周期长,经历节点多。每一个节点和都和税务管理密切相关,哪一个节点稍有不慎,都会给后面的各税种管理埋下“大坑”,“前人挖坑后人跳”是地产税务管理中的真实写照。全流程的税务管理,除了要关注每一个节点可能引发的税务问题外,还需要做到:

  业税的融合。全流程的管控,一定是和业务结合的,没有和其他业务部门的交圈,没有其他业务部门的配合,都是就税管税、纸上谈兵。

  简单以土增税管理为例,决定土增税负高低主要因素:项目分期、清算时点、成本分摊及车位销售,哪一个也离不开其他部门的配合,哪一个也不是负责管税的部门决定的了。

  财税的融合。不客气的说,税务管理中出现的很多问题,都是财务核算惹的祸。在地产的管理中,财务核算的差异,会导致“多缴税、少缴税”,也会导致“早缴税、晚缴税”。分析其中原因,有些是部份税收政策不明确情况下参照会计处理为准,有些是税收政策本身有弹性、这时不同的会计处理决定了税收的处理,更多原因是会计处理不当引发的税务问题。

  三、税务管理的精细化

  在利润普遍偏高的时代,地产公司只要拿到地,管得再粗犷,也只是损失几个点的利润、少赚几个点而已。现在的情况完全不同了,只有向管理要利润、向管理要效益。很多地产公司发出了向制造业学习的口号,学习制造业的精细化管理。地产行业的税务管理,如何做到精细化?

  一要有人、有团队。地产公司的多层级组织架构以及地产税务管理的难度,决定了地产的税务管理,要坚持“团队+精英”管理方式,90%的共性问题由团队中各成员来分级、分头解决,10%高难度问题由团队中的精英来解决。

  二要有抓手。项目的全周期预算管理,是精细化管理的抓手和切入点。税金预算是项目全周期预算的一个组成部份,把税务精细化管理落实到项目的预算管理中,以项目的预算管理撬动税务的精细化管理。

  三要懂政策、用政策,精细管理不是偷税漏税,是合理的用好用足税收政策。小规模纳税人的优惠、增值税留抵退税、不同产品不同的预征率等等政策的运用,既没有税收风险,又可以创造价值。

  四、税务管理的前置

  地产税务的管理,要前置到公司的设立和股权的设计,前置到业务发生前交易模式和结构的设计,前置到合同协议的起草和审核,前置到各种融资途径的安排,前置到各种营销方案的设计,等等等等。

  你信不信,一个地产项目,到了产品设计和报批报建结束的环节,这个项目要缴多少税,80%以上都已经确定了(不考虑有争论的情况),后面可调节的余地已经很小了。所以说前置管理,是最好的税收筹划,是风险最低、收益最高的税收筹划。

  五、各税统筹,才能决胜千里

  增值税、所得税和土增税,是地产行业的三大税种。高利润的时代,地产税务管理关注更多的是土地增值税,怎么降低土增税的税负,是重中之重。

  到了低利润的时代,增值税和所得税的管理也越来越重要。一个只有几个点利润的项目,增值税的超预缴和企业所得税的超“预缴”,会吃掉整个项目的利润。增值税一大堆的留抵不一定消化得了,再加上3个点的预缴,其增值税的税负可想而之。所得税按15个点的预计毛利缴了税,到最后留下的是一大堆不知道怎么消化的可弥补亏损。“能进开发成本的不进费用”、“能往项目部塞的尽量往项目部塞”这种做法,是不是应该转变了呢?

  地产公司的税务管理走到今天,只有做到:自上而下重视、业财税联动配合、全周期精细管理、多税种统筹平衡,才能助地产公司在残酷的竞争中,走得更远。

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